Les contrats de bail conclus avant l’entrée en vigueur des Actes uniformes OHADA et non harmonisés sont-ils encore valables ?
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Oui, mais l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG) a introduit, en matière de bail commercial, de nouvelles dispositions d’ordre public, c’est-à-dire des clauses qui doivent impérativement être intégrées dans tous les baux commerciaux, y compris ceux en cours.
Les clauses de votre bail contraires à ces dispositions d’ordre public sont caduques. A titre d’exemple, une clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial après un préavis de huit jours est caduque. Donc, à coup sûr, certaines dispositions des contrats de bail conclus antérieurement à l’avènement du droit OHADA seront devenues caduques.
Parmi ces dispositions relatives au contrat de bail qui s’imposent désormais à tous, citons, à titre d’exemple :
- les dispositions de l’article 75 qui prévoient que « lorsque le bailleur refuse d’assumer les grosses réparations qui lui incombent, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente à les exécuter, conformément aux règles de l’art, pour le compte du bailleur. Dans ce cas, la juridiction compétente fixe le montant de ces réparations et les modalités de leur
remboursement » ;
- de l’article 78, qui prévoit que « le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail » ;
- de l’article 79 qui prévoit que « le bail ne prend pas fin par le décès de l’une ou l’autre des parties » ;
- de l’article 85 qui prévoit qu’à « défaut d'accord entre les parties sur le nouveau montant du loyer, le tribunal compétent peut fixer le nouveau montant » ;
- de l’article 91 qui prévoit que « le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci pendant une durée minimale de deux ans » ;
- de l’article 92 qui prévoit les délais et formes de la demande de renouvellement du bail ainsi que les formes et délais de la réponse du bailleur ;
- de l’article 98 qui prévoit pour le sous-locataire le même droit au renouvellement que celui reconnu au locataire principal.
Il n’est pas possible de déroger par conventions contraires à ces dispositions impératives. Par conséquent, si ce n’est pas déjà le cas, vous avez tout intérêt à réviser le contrat de bail pour y inclure ces dispositions d’ordre public et surtout pour y éliminer les dispositions contraires à celles qui sont d'ordre public. Le fait de maintenir un contrat avec des dispositions caduques peut être source de surprises désagréables.
